今年の夏は、天候不順で、寒暖の差も激しく感じられます。
また、全国で土砂災害などが多発し、毎日のように悲しいニュースが流れていました。
犠牲になられた方々にお悔やみを申し上げますとともに、被災された方々にお見舞い申し上げます。
また、１日も早い復興復旧を心よりお祈り申し上げます。
さて、今回のテーマは、「都市計画ってなんだろう？」です。
言葉だけを聞くと、国や市区町村が関係してくるスケールの大きな話で、市民には関係のないものだと思われるかもしれません。しかし、私たちにとってもっとも身近であり重要な法律の話なのです。
よく、こんなご依頼やご相談があります。
「この場所にスナックを出そうと思って、ビルの一室を借りたので、風俗営業許可を取ってください。」
「もともとはうちのおじいちゃんが畑をやっていたのだけれど、結構広い土地だから、アパートをいくつか建てて、アパート経営をしたい。そうでなければ、駐車場にして月極で貸したい。」
「うちは建設業を営んでいて、格安で資材置場を借りたので、その土地の一部にプレハブを建てて事務所にしたい。」

なんだかすぐに実現可能であるかのように思えますが、実は、それらの土地には、都市計画法やその他土地に関係する法律や条例によって利用目的に制限がかけられていたり、建築可能な建物が定められているのです。
したがって、上記のようなご相談をいただいても、その該当する場所がどのような区域に指定されているのか、またどんな制限のある土地なのかを調査しなければ、正しい回答ができないのです。
都市計画法で、土地は、おおよそ２つの区域に分けられます。
１．市街化区域
２．市街化調整区域
です。
市街化区域とは、「すでに市街化を形成している区域および概ね１０年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域」のことです。その中でさらに、商業地域、工業地域、住居地域、住居専用地域など１２種類の用途地域に分類されています。この用途地域によって利用目的や建築可能な建物が決められています。
それに対して、市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」のことです。一部の例外および既存建築物を除いては、全般的に田園・農地などとすることが義務付けられている土地です。規模の大小にかかわらず、開発行為や増改築等を行う場合は開発許可等が必要となり、かなり厳しい規制がひかれています。
その他、特別用途地区や景観地区などに指定されている地域もあり、防火地域、準防火地域などの指定もあります。
家を建てたい、事業を始めたい、店舗を持ちたい・・・などの計画がある場合、是非土地を購入する前、または賃貸借契約を締結する前に、その場所がはたしてその目的のために利用することのできる土地なのかどうか調査してから決定することをお勧めします。せっかく購入した土地や借りた土地建物なのに、結果違法な土地利用になってしまう可能性があるからです。
調査方法ですが、各市区町村の役所に「都市計画図」というマップがありますので、それを見せてもらうことで確認できます。少々複雑に記載されているので、担当者に確認するとより確実でしょう。近年では、各市区町村のホームページでも都市計画図が閲覧できます。
各種許認可等を取得するにあたり、都市計画についてよくわからない場合は、是非行政書士にご相談ください。土地建物の利用制限を調査し、許認可取得までをトータルサポートいたします。